年后的佛山市场行情，有意料之中，也有意料之外。
(资料图片仅供参考)
意料之中，是铁定回暖，但不是雨露均沾，啥盘都吃嘛嘛香。
意料之外，是有的楼盘受欢迎程度，超乎了想象。
上周六，禅西准地王大华又加推了两栋楼，先收诚意金锁定意向单位。
原本我们估计该盘顶破天，一天可能就认筹个十几二十套，两天撑死四十套。
但在我们待在楼盘两天时间里，现场白天人多到销售根本不够用，连水吧、门岗接待的小姐姐都上沙盘介绍，带客户去板房。
那种人多的销售中心照片，我就不po了，估计最近很多楼盘的景象，大家看照片都看无感了。
目测两天认筹量+余货成交，应该过100个，热门的88方、99方、118方户型，中间楼层基本只有14、18层。
这还是两天的量，但是张槎其它在售盘，包括一河之隔的南庄诸盘，情况跟大华是相去甚远，哪怕单价价差三四千一方。
先简单看看大华新推的什么货。
本次大华欲加推小区1座和4座，都距离季华路大概100来米。
其中1座2梯5户（3户88平，2户118方），距离禅西大道最远。
4座2梯4户（2户99平，2户142平），东侧距离禅西大道100多米，有一块商业用地间隔，简一+罗曼蒂克陶瓷合伙拿下了该商业地块做企业总部。
户型图分别如下：
建面约88㎡
该户型是中规中矩的竖厅小三房格局，没啥太大的亮点，也没有明显的缺陷，分东南向和西南向。建面约99㎡
户型格局跟88㎡基本一致，除了每个空间稍大些以外，南向带一个超长阳台，贯通次卧。
建面约118㎡
该户型为竖厅南北对流设计，不过北向少了一个生活阳台，进门带转角玄关，避免了直冲餐客厅和主卧。
建面约142㎡
142㎡的户型为竖厅南北对流设计，南向阳台比市面上的大多阳台都要宽20CM。
该户型能改5房，主卫还能做双台盘设计，相当给力，但少了生活阳台，应该将客厅缩小一点，在餐厅北侧掏个阳台出来。
关于价格
自打去年8月，我们就对该盘一直跟踪，经常实探该盘。
去年8月底首开卖3座和6座，很多媒体打出该盘1.5x万/平的开盘价博眼球。
其实，我们很清楚，当时最便宜的单位就是位于6座的低楼层，并且挨着小区的垃圾收集点+公共洗手间。
而这些全场最便宜的低楼层，过了几个月才卖得出去。
实际上彼时6座88平和118平正常楼层的房价，大概在1.62-1.85万/㎡，望禅西大道比望园林便宜六七百一方。
同期3座99平和142平正常楼层的价格，大约在1.67-1.93万/㎡。
这两栋很快就卖得七七八八了，从后面的网签飘红就可以看到。
去年10月后，项目顺势加推了7座和5座。
其中，7座在准楼王位置，西南向望穿整个小区园林。价格相比此前的3座，大概贵了三四百一方。
其中，能否望小区中轴园林，成了楼层差价拉开的关键因素。
大华的叠墅一共2叠4层楼高，加上地面抬高，整体高度大概不超15米左右，8楼基本上是景观拉价差的分界线。
去年11月，7座99方就卖得七七八八了。而这142平去化较慢，价格比之前的3座小涨个两三百，没有破2万。
而5座，整体和6座的位置差别不太大，靠近禅西大道，但价格也比6座贵了大概两三百一方。
横跨一个春节，5座也网签的七七八八了。
去年项目也加推了20多套叠墅，143平和168平成交价大概在3-3.5万/㎡，毛坯交付，168平的都出完了。
此次加推1座和4座，可能会卖什么价？
今次1座和4座，此前吹风要涨1000-1500元/平，但由于还未有预售证，价格只有区间价，没有具体房源的价格。
说说1座，很明显和之前的5、6座差别很大，因为距离禅西大道最远，虽然北面是季华路，但好在有一块商业地缓冲。
预计1座88平和118平，价格区间我猜测可能在1.71-1.95万/㎡，比之前的5.6座贵近1000元/㎡，勉强算合理，毕竟现在行情跟去年也不一样了。
而4座比3座就逊色些了，但现在市场行情和去年不同了。所以我认为一向卖得爆的99平，价格可能在1.78-1.9万/㎡，比此前贵1000元/㎡也不为过。
而142平是平层最大户型，去化一直较慢，比起此前的7座涨不了太多，我猜测贵个两几百块吧，最贵卖上2万+应该无悬念。
禅城客、桂城客、广州客如何抉择？
如果要去评估本次加推的性价比，那要跟同区域的楼盘对比，也要跨区和其它区域对比。
先说大华一带最主力的客群，正是在禅城主城区工作的人群，还有一部分桂城及广州番禺工作的刚需。
禅城客群同类预算对比城北、城南，相比较而言，它们跟禅西张槎TOD一带在通勤上，差别不会太大。
对于城北而言，目前配套确实不如意，但价格还更贵。所以祖庙、城南、季华路一带工作的群体少选城北，可以理解。
至于城南，配套自然是比张槎TOD丰富，最主要的竞争对手无非就是泷景和泰丰千语庭，而且价格比大华略过大概2-3k。
相对而言，城南在很多人心目中，地段比禅西更中心。但是，有些项目的长期口碑以及产品力就是做不好、或者做太刚。
两厢对比，对于刚需、刚改群体会比较纠结，因为几个盘间可能也会各种踩踏诋毁。
对于桂城客，如果对于通勤非常在意的，那选择城北基本没什么悬念。
但对于通勤放宽、且短期追求更多配套的，确实会有些千灯湖的买家舍近求远买张槎TOD，我们就接触过多位千灯湖的刚需买了这里。
至于广州客，比如番禺基本看中2号线，对比的选择也多集中2号线上，但从价格和配套价值的角度来说，陈村区域内的盘价格是便宜，但配套太不行。
去到湾华配套好，但价格高啊，那就一路向西，穿过面貌不太好的老石湾，第一站就是张槎TOD，去广州南站也就35分钟的样子吧，还是能接受再转线1个小时内的通勤。
至于广州其它区域的客群，比如天河海珠，基本上就只瞄准了广佛环线了。
下方是广佛环线图，开通时间是大概，仅供参考，有说法说今年都没机会开通南环。
听说是因为广铁局和广州地铁之间因为一些合作利益上没有谈拢，暂时搁。不过也好，南环开通，东环没开通，也没什么价值。
这条线路初期几年，目测是会亏本运作的，我认为载客量不会很大。但确实是有天河、海珠的客群期待这条线路交给广州地铁运作。
写在最后
关于大华的项目深度点评和详细配套，本文不再赘述，详情可以点击下方图片，参看我们佛系对大华紫樾府做的深度点评和配套详细整理：
回顾过去两年，大华紫樾府算是第一个非常受市场欢迎的刚需、刚改盘了（叠墅部分属于豪宅）。
有一点很重要的是，它从去年8月首开到现在，每次加推都涨一点点，让前面入手的业主尝点甜头，所以它的群众口碑还行。
不会第一次开盘就高开，套一波人，然后慢慢降价卖。
比如这次欲加推1、4座，大华让客户下诚意金，一个人锁定一套房，这套房别人就不能再锁定了。
但按理说，它家也可以不给锁房，让大家家中给诚意金， 到时集中开盘摇号，制造多人抢一套房的局面，这样方便利益最大化。
但目测大华权衡过，没有采用这个方法。也许是没信心，也许是不想整得太复杂。
对此，你又怎么看呢？
